AVALIE SEU IMÓVEL

Avaliação e posicionamento

Seu imóvel tem um preço.
Mas também tem um posicionamento.

Entenda como localização, características, apresentação, concorrência e objetivos influenciam a percepção de valor do seu imóvel.

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O preço é o número apresentado ao mercado. O posicionamento é o que faz esse número parecer coerente, excessivo ou uma oportunidade.

Quando um proprietário pensa em vender, uma das primeiras perguntas costuma ser: quanto vale o meu imóvel?

A pergunta é importante. Mas, antes de definir o número que aparecerá no anúncio, também é necessário compreender como a propriedade será percebida pelos compradores e quais alternativas disputarão a mesma atenção.

É nesse ponto que preço e posicionamento se encontram.

Uma boa avaliação não procura simplesmente o maior número. Procura um valor que possa ser sustentado por argumentos reais.

Dois imóveis semelhantes podem ocupar lugares diferentes no mercado

Propriedades com a mesma metragem, no mesmo bairro ou condomínio, podem parecer equivalentes à primeira vista.

O comprador, porém, observa posição solar, privacidade, vista, distribuição dos ambientes, conservação, acabamentos, arquitetura, vagas e necessidade de futuras reformas.

Em condomínios, a localização interna também interfere. Em apartamentos, andar, orientação, ruídos e posição dentro do edifício podem alterar significativamente a experiência.

Avaliar um imóvel não é simplesmente multiplicar a metragem por um valor médio.

É compreender a relação entre a propriedade, a localização e o público capaz de reconhecer seus diferenciais.

Preço e percepção

O preço anunciado não revela toda a realidade

Ao pesquisar imóveis semelhantes, o proprietário encontra os valores que outros vendedores desejam receber.

Essa pesquisa é útil, mas não revela há quanto tempo o imóvel está disponível, quais propostas recebeu, quais objeções surgiram ou por quanto propriedades semelhantes foram efetivamente negociadas.

O preço anunciado representa uma expectativa. O valor de mercado exige interpretação.

O posicionamento determina com quem o imóvel irá competir

O comprador raramente analisa somente propriedades idênticas.

Uma família interessada em determinada casa também pode considerar outro condomínio, um imóvel mais novo em um bairro próximo ou uma propriedade menor, mas com melhor apresentação.

Uma análise de posicionamento procura responder:

• quem é o comprador provável;
• quais alternativas ele encontrará;
• quais atributos justificam a escolha do imóvel;
• quais características podem gerar objeções;
• se o preço está coerente com a experiência oferecida;
• se a apresentação comunica o padrão pretendido.

Anunciar acima do mercado também tem um custo

Nas primeiras semanas, o anúncio concentra seu maior potencial de novidade.

Quando o preço está distante da percepção dos compradores, muitos interessados não apresentam uma proposta abaixo. Eles simplesmente não entram em contato.

Com o passar do tempo, o imóvel perde o efeito de novidade e começa a despertar outra pergunta:

“Por que ainda não foi vendido?”

Avaliar corretamente não significa diminuir o patrimônio. Significa protegê-lo de uma exposição equivocada.

Análise inicial

O que observamos no imóvel

Localização

Bairro, condomínio, acessos, entorno, posição, privacidade e características da região.

Propriedade

Metragem, arquitetura, distribuição, conservação, acabamentos, iluminação, vagas e áreas externas.

Mercado

Concorrentes, procura, perfil dos compradores, diferenciais, prazo e condições de negociação.

O objetivo do proprietário também faz parte da estratégia

O valor de mercado não muda simplesmente porque alguém precisa vender com rapidez. A estratégia, porém, pode mudar.

Antes de sugerir um posicionamento, precisamos compreender:

• por que você pensa em vender;
• qual é o prazo desejado;
• se existe outra compra vinculada;
• se o imóvel está ocupado;
• se existe financiamento;
• quais condições serão aceitas;
• qual será o próximo passo depois da venda.

A avaliação não deve ser uma informação desconectada da realidade. Ela precisa servir à decisão.

Prepare as informações

O que enviar para uma primeira análise

Informações do imóvel

• cidade, bairro e condomínio;
• tipo de imóvel;
• área do terreno;
• área construída ou privativa;
• dormitórios, suítes e vagas;
• idade aproximada;
• fotografias da fachada e dos ambientes.

Contexto da venda

• estado de conservação;
• reformas realizadas;
• valor pretendido;
• situação de ocupação;
• prazo esperado;
• financiamento ou questão documental.

Dependendo das características da propriedade, poderá ser necessária uma visita para observar aspectos que não aparecem nas fotografias.

Próximos passos

Como funciona a análise inicial

1

Envie os dados

Conte-nos sobre a propriedade, o objetivo e o prazo esperado.

2

Analisamos o contexto

Observamos características, concorrência, público e apresentação.

3

Conversamos sobre a estratégia

Apresentamos os pontos que devem orientar os próximos passos.

Análise comercial e avaliação técnica

Esta página inicia uma análise comercial voltada ao posicionamento e à estratégia de venda.

Quando houver necessidade de parecer técnico formal para processo judicial, inventário, partilha, garantia ou outra finalidade específica, a demanda deverá ser informada e tratada separadamente.

Quanto vale o seu imóvel hoje?

A resposta não está apenas em um número

Está na relação entre o imóvel, o mercado, a apresentação e o seu objetivo. Conte-nos sobre a propriedade e vamos iniciar essa análise.

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